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房地产融资进入3月份以来暖意频现。据同策资管数据，2019年3月，40家典型上市房企完成融资总额共1024.2亿元，环比上涨85.25%，创16个月新高，自2017年11月的1246.18亿以来首次突破1000亿大关。
过去三个月，房企融资市场可谓跌宕起伏。开年1月份，40家典型房企融资环比大幅上升335.23%至790亿元。狂欢之后，2月份融资总额又降至552.88亿元。如今，3月“暖意”让债务压顶的房企可暂喘一口气。
而背后的逻辑也显而易见。多位业内专家对第一财经表示，楼市经历调整之后，稳预期的重要性不言而喻，如果房企资金链断裂，不仅涉及房地产行业稳定问题，还关系整个系统的金融安全。但房企融资环境是否有放松趋势，还需后续观察。
融资小高潮
房企近来发债动作频频。4月9日，融创中国（01918.HK）公告称，发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。前一日，据上证所披露信息，融创拟申请发行80亿元公司债券，申请已获得上证所受理。
不仅如此，4月8日，中国恒大（03333.HK）公告称，发行3笔合共20亿美元的优先票据。包括12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据；4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据；以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。
同日，据上证所披露，恒大拟申请发行不超过200亿元（含200亿）公司债券。目前债券项目状态显示为“已受理”。
经过2018年史上最长周期资金困局，融资能力渐渐成为房企生存的另一命门。甚至有业内人士称，圈内打招呼的方式已经从“拿了多少地”变成“融了多少钱”。而实际上，近日房企频繁融资的趋势自3月就已凸显。
经历2月戏剧性回落后，房企融资在3月迎来数据面上的向好。据同策资管数据，2019年3月，40家典型上市房企完成融资总额共1024.2亿元，自2017年11月融资达1246.18亿以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿大关。
从融资渠道看，公司债、信托贷款、境内银行贷款、创新型融资方式等均有显著提升。其中，创新型融资方式融资总额324.9亿元，较上月大幅上涨464.84%，最大笔金额来自招商蛇口发行的150亿元可交换债券，其次是金地集团发行的30亿元超短期融资券。
对当下融资表现，易居研究院智库中心研究总监告诉第一财经，房企融资确实有所回暖。
同策咨询研究中心总监张宏伟同样认为，融资环境确实政策面上宽松了，起码比去年四季度松了很多。
而更深层次的原因在于行业稳定发展的需要。一位不愿具名的业内专家表示，如果房企资金链断裂，不仅涉及房地产行业稳定问题，还关系整个系统的金融安全。楼市经历调整之后，稳预期的重要性已不言而喻，金融政策适度宽松，有利于房地产市场平稳发展。
值得注意的是，过去一个月，房企股权融资绝对值占比双升。3月份，40家上市房企实现股权融资总额39.05亿元，占总融资金额比重3.81%，其中有38.24亿元来自房企出售项目公司股权。
对此，同策研究院研究员朱莉莉认为，对于资质等条件受限的房企，出售项目公司股权进行融资虽可能是下下策，但也不失为一种变通渠道。
融资成本下降
3月份，房企融资还有一显著变量，即外币融资总额明显下降。该月，房企融资以人民币为主，美元次之、港元第三。外币融资总额272.51亿元，占比26.53%，环比上月357.71亿元下降23.81%。也就是说，有超七成热钱来自国内市场。
而2月份，房企融资则是以美元为主，人民币次之、港元第三。放眼至整个2018年，房企利用外币发行公司债约1585.56亿元，占公司债发行总规模的57.04%，同比2017年增长一倍有余。
以往房企融资额度的提升主要因海外渠道的货币流入。但3月份融资总额大幅上涨，但外币融资总额明显缩水，说明绝大多数热钱都来自于国内市场。
因此同策研究认为，不管从国内市场政策触底回温考虑，还是从成本方面考虑，房企融资应抓住时机“舍远取近”，主攻国内市场，积极拓展国内融资渠道。
此外，房企融资成本在3月份也有所下降，约在3%-7%之间。2月份，房企融资成本约在4%-10%之间。
在已披露数据中，融资成本最低的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券，票面利率0.1%；最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率为8.625%。
对此，同策研究认为，境外融资的房企短期内仍处于美元加息通道，境外融资成本仍较高。而从SHIBOR走势可看出，国内市场的利率走势还是平稳为主，因此房企融资成本总体才能有所下滑。
催热土地市场
资金面紧张有所缓解的情况下，房企在土地市场动作频频。进入3月份，不少热点二线城市的土拍市场表现异常“活跃”，吸引众多头部房企来前竞拍，高溢价成交地块也频繁出现。
同策研究院监测数据显示，截至3月31日，3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去年同期减少831宗；成交金额2827亿元，环比增长35.74%，同比下降11.26%。
未来，房企融资的暖意是否有望延续？张宏伟告诉第一财经，当前融资回暖局面应该还会持续。房地产行业资金面的压力还是比较大，目前刚出现宽松趋势，未来持续两三个季度甚至到年底，应该没问题。
但同时，严跃进认为，对房地产金融风险的管控依然存在，融资宽松并不代表会让风险蔓延，整体仍是谨慎态势。
值得注意的是，在这场求金之战中，并非所有房企均是向好的态势。穆迪预计，一些B评级、财务实力较弱的小型开发商因融资渠道较窄，与大型开发商相比将面临更高的再融资风险。由于运营环境困难，投资者和银行可能会保持谨慎态度。
此外，穆迪表示，受需求减弱（尤其是三四线城市） 影响，中国未来12个月全国房地产合约销售增长可能继续放缓。鉴于再融资需求较高，房地产行业流动性依然疲弱。未来12个月将有约397亿美元的境内债券和173亿美元的境外债券到期或可回售。
2019-04-12 05:10:24
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